Правительство рассматривает возврат к исторической модели для решения жилищной проблемы.
Осенью текущего года Государственная Дума планирует рассмотреть законопроект о возобновлении практики доходных домов в России. Заместитель председателя Комитета ГД по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев отметил, что в таких объектах жилье будет предоставляться не для продажи, а для долгосрочной аренды. Эта концепция не является новой, поскольку активно применялась в дореволюционной России. Возникает вопрос: насколько успешной будет интеграция доходных домов в нынешний российский рынок жилья?
Обращаясь к истории, отметим, что до 1917 года доходные дома составляли значительную часть жилищного фонда: около 40% в Москве и до 80% в Санкт-Петербурге. В них проживали не только обычные граждане, но и известные деятели. Например, Максим Горький создал свою знаменитую пьесу «На дне» в 1902 году, арендуя целый этаж в доходном доме в Нижнем Новгороде.
Современные законодатели намерены возродить концепцию доходных домов, видя в ней потенциальное решение жилищной проблемы для многих россиян. В условиях высокой стоимости недвижимости и значительных ипотечных ставок, аренда становится все более актуальной. Предполагается, что доходные дома предложат долгосрочную аренду жилья без необходимости его приобретения в собственность, как это было до революции. Ключевым вопросом остается стоимость аренды; авторы проекта заверяют, что она будет умеренной, находясь между дорогой коммерческой арендой и социальным наймом. Пока конкретные ценовые параметры не озвучены. Известно, что для проживающих будет предусмотрена временная регистрация с возможностью продления, а также полный доступ к социальной инфраструктуре, включая медицинские учреждения, школы и детские сады.
Однако для реализации этой инициативы необходимо строительство новых доходных домов. По мнению ряда экспертов, длительный срок окупаемости (20-30 лет) может отпугнуть потенциальных инвесторов. Чтобы стимулировать вложения, законодатели предлагают беспрецедентные налоговые льготы: нулевые налоги на период строительства и первые 10 лет эксплуатации, а также полное освобождение от налогов на аренду земли, имущество, НДС и доходы от сдачи помещений в аренду.
Первым шагом депутатов станет внесение изменений в Жилищный кодекс, который в текущем виде регулирует только многоквартирные дома и нежилые помещения, не содержа при этом таких понятий, как общежития или, собственно, доходные дома.
Мнение эксперта
Михаил Беляев, финансовый аналитик и кандидат экономических наук, поделился воспоминаниями о жизни своего деда в доходном доме в Риге:
Он отметил, что его дед арендовал меблированную квартиру в Риге зимой, а летом переезжал с семьей на побережье, снимая там жилье. Возвращаясь в Ригу, они могли снять уже другую квартиру, если прежняя была занята. Беляев считает концепцию доходных домов перспективной, однако акцентирует внимание на необходимости создания именно государственных доходных домов, чья основная цель – не максимизация прибыли, а улучшение жилищных условий для граждан с невысоким доходом.
Вопрос: Возникает вопрос: зачем возводить новые доходные дома, если во многих крупных городах уже есть пустующие новостройки, не находящие покупателей из-за своей высокой цены?
Беляев подтвердил такую возможность, но указал на проблему собственника: «Кто будет выкупать эти пустующие объекты – частные инвесторы или государство? Если последнее, то выкуп не должен производиться по рыночным ценам, чтобы избежать необоснованной поддержки застройщиков за счет бюджетных средств».
Вопрос: Относительно предложенных законопроектом налоговых льгот для инвесторов доходных домов (полное освобождение от налогов на период строительства и последующие 10 лет эксплуатации) был задан вопрос о справедливости такой меры.
Аналитик высказался категорически против любых налоговых льгот, аргументируя это тем, что они создают дополнительную нагрузку на бюджет или конечных потребителей, в то время как бизнес будет лишь извлекать прибыль.
Вопрос: Каким образом должна определяться арендная плата в доходных домах?
Беляев предложил два подхода к ценообразованию: либо стоимость аренды приближается к той, что устанавливают частные арендодатели (хотя они часто завышают цены), либо используется формула: месячная арендная плата рассчитывается как стоимость квартиры, деленная на 120 (10 лет), плюс коммунальные платежи.
Вопрос: Насколько реалистично широкое распространение доходных домов в России, подобно дореволюционному периоду?
Эксперт выразил сомнение в повторении дореволюционного масштаба, объяснив это глубоко укоренившимся стремлением россиян к владению собственным жильем, особенно если аренда будет дорогой.
