Эксперты анализируют, является ли покупка компактного жилья злоупотреблением госпрограммой.
Министерство труда отмечает тревожную тенденцию: льготная семейная ипотека всё чаще используется для приобретения однокомнатных квартир и даже студий, которые не всегда соответствуют потребностям семей с детьми. По словам Ольги Баталиной, первого заместителя министра труда, до 40% семей в России не могут позволить себе даже льготное ипотечное кредитование. В данной статье мы рассмотрим мнения экспертов о причинах такого «перекоса» на рынке жилищного кредитования.
Фото: Людмила Баканова
Министерство труда выразило озабоченность тем, что значительная часть льготных ипотечных кредитов направляется на покупку жилья небольшой площади. Такое жилье, по мнению ведомства, плохо приспособлено для комфортной жизни семей с детьми. Кроме того, существует опасение, что некоторые квартиры приобретаются не для проживания, а в инвестиционных целях. Ольга Баталина подчеркнула, что действующие ипотечные программы не имеют ограничений по площади приобретаемого жилья. Она также отметила, что, несмотря на наличие множества льготных программ (семейная, дальневосточная, сельская ипотека), до 40% российских семей остаются за бортом, не имея возможности воспользоваться ни одной из них. В некоторых случаях ипотека, по мнению замминистра, может даже сдерживать рождаемость.
Данные ипотечных сервисов подтверждают лишь часть этой картины: клиенты, пользующиеся семейной ипотекой, действительно чаще всего выбирают одно- и двухкомнатные квартиры, на долю которых приходится около 80% сделок. Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development, объясняет этот выбор высокой стоимостью новостроек. Часто это единственный доступный вариант для семей, приобретающих своё первое жильё.
Мнения экспертов о том, является ли покупка малогабаритных квартир проблемой для семейной ипотеки, разделились. Олег Репченко, руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», указывает, что первоначальная цель программы — помощь в решении жилищного вопроса именно семьям с детьми и стимулирование рождаемости — в текущих условиях труднодостижима. Если в 2018 году с кредитным лимитом в 12 млн рублей и 20% первоначального взноса можно было купить просторную трёх- или четырёхкомнатную квартиру площадью 75-100 кв.м, то сегодня в «старой» Москве такой бюджет позволит приобрести лишь скромную «двушку». Цены на жильё значительно выросли за последние несколько лет, пока действовала массовая льготная ипотека, увеличившись вдвое. В результате лимита по семейной ипотеке при минимальном первом взносе просто не хватает на комфортную для семьи квартиру. Люди покупают то, на что хватает средств, но их жилищные условия, вопреки логике госпрограммы, ощутимо лучше не становятся.
С другой стороны, существует иная точка зрения. Максим Самсонов, генеральный директор Tashir Estate, отмечает: «Многие семьи рассматривают такой формат как первый этап в решении жилищной задачи. Это позволяет войти в рынок с минимальной долговой нагрузкой и без риска для финансовой устойчивости. Кроме того, нередко жильё приобретается для детей — например, рядом с университетом — что объясняет выбор компактных квартир». В таком случае это не свидетельство злоупотребления программой, а рациональная стратегия, соответствующая жизненным обстоятельствам. Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», уверен: «Конечно, желательно, чтобы дети росли в просторных квартирах, но любое улучшение жилищных условий — уже благо». Иногда семьи с детьми, уже имеющие собственное жилье, оформляют льготную ипотеку с инвестиционными целями. В этом, по мнению эксперта, нет ничего предосудительного: такие вложения также положительно влияют на демографическую обстановку, способствуют заботе о материнстве и детстве. Семейная ипотека — это финансовый инструмент, и люди адаптируют его под свои потребности. Для кого-то важнее наличие собственного жилья, пусть и скромного, чем перспектива арендовать жилье годами. По мнению Самсонова, для повышения эффективности программы имеет смысл дифференцировать её цели и условия. Вместо единых критериев логично ввести разные продукты в рамках льготной ипотеки: покупка первого жилья, улучшение жилищных условий, приобретение недвижимости для учебы детей.
