Что происходит с рынком недвижимости и спасет ли потребителей льготная ипотека
Ситуация на рынке новостроек в крупных городах осложняется высокой ключевой ставкой Центробанка. Из-за значительных переплат по ипотечным кредитам, срок которых в среднем составляет 27 лет, цена квадратного метра во многих мегаполисах достигает и превышает миллион рублей. В Москве эта цифра приближается к 2,1 млн. Приобретение жилья стало доступным лишь для узкого круга обеспеченных граждан. Несмотря на это, государственные программы, такие как `Семейная ипотека`, остаются актуальными, действуя как на первичном, так и, в определенных регионах, на вторичном рынке. Однако их эффективность в решении проблемы доступности жилья для широких слоев населения вызывает вопросы.
Что делать, если деньги — «дорогие», спрос снижается, застройщики теряют рентабельность, а покупательская способность населения слабеет? Об этом рассказал эксперт рынка недвижимости, автор проекта «Экономизм» Алексей Кричевский.
— Почему рыночные ставки по ипотеке в России остаются крайне высокими, достигая 25%, несмотря на сигналы ЦБ о возможном снижении?
— Главный определяющий фактор — это ключевая ставка ЦБ, которая составляет 20% и оказывает сильное давление на рынок. Незначительное снижение ставки на 1% в июне, по мнению ЦБ, позволило избежать излишней жесткости, но для заемщиков это мало что изменило. Текущая ставка формируется как `ключ` плюс 3-5%, что и дает около 25%. Дополнительные регуляторные меры, вроде макропруденциальных лимитов, в текущей ситуации не играют существенной роли.
— К чему приводит высокая стоимость жилья, учитывая итоговую цену с ипотечными процентами, для спроса и строительных компаний?
— Снижение спроса уже очевидно. Например, в мае продажи новых квартир в старых границах Москвы сократились на 41% год к году, в Новой Москве — на 33%, а в целом по стране — на 41,2%. Это прямое свидетельство проблем. Причины комплексные: истечение массовых льготных программ (продлить которые не удалось), ограничение на минимальную площадь квартир в Москве (что сократило выбор недорогого жилья), и, главное, снижение реальных доходов населения при высокой потребительской инфляции. Рынок охлаждается. Региональные застройщики, особенно в таких городах, как Владимир или Ростов, уже сталкиваются с банкротствами. Бизнес-модель становится unsustainable: нет спроса, продажи остановились, а кредиты нужно обслуживать.
— Минфин подтвердил продление `Семейной ипотеки` до 2030 года. Насколько эти и подобные программы могут улучшить ситуацию на рынке?
— В текущем виде `Семейная ипотека` — это скорее поддерживающая мера, а не кардинальное решение. Если введут привязку кредита к региону прописки, это может оказать некоторую помощь местным застройщикам. Однако серьезных улучшений для рынка ждать не стоит. Вероятнее, люди будут искать способы получить льготную ипотеку в более привлекательных регионах, используя, например, временную регистрацию в Москве или Санкт-Петербурге, чтобы приобрести более ликвидную недвижимость. Таким образом, эффект для большинства региональных рынков будет минимальным.
— Повлияет ли расширение льготных программ, например, на вторичное жилье в определенных регионах, на общую ценовую динамику?
— Такие меры оказывают лишь локальное, точечное воздействие. Доступность `Семейной ипотеки` для вторичного рынка ограничена регионами с низкими объемами строительства, откуда, как правило, происходит отток населения в более крупные города. Ликвидность недвижимости в таком городе, как Богородск, и в областном центре, как Нижний Новгород, совершенно разная, и рынок это учитывает. Застройщики не будут активно выходить в регионы с низким спросом. Поэтому данное расширение — скорее поддержка малых населенных пунктов, чем инструмент, способный существенно изменить ценовую ситуацию на рынке в целом.
Итак, заявления о возможном снижении ставок и продлении льготных программ не меняют сути: рынок недвижимости остается крайне сложным, с ограниченными возможностями и истощающимися ресурсами. В условиях высоких процентных ставок, длительных сроков кредитования и низкого спроса, приобретение жилья перестает быть доступной необходимостью, превращаясь в `долговую роскошь`. Льготные ипотечные программы пока служат единственным стабилизирующим фактором, но их влияние ограничено точечной поддержкой и не способно стать полноценным двигателем развития рынка.
