Значительная доля сделок с недвижимостью в России сегодня осуществляется с использованием краткосрочных ипотечных займов.
В текущем году в России значительно увеличилось количество граждан, оформляющих ипотечные кредиты с целью погашения в течение нескольких месяцев. Такие займы, которые уже получили название «короткой ипотеки», составляют от 10% до 15% всех сделок с недвижимостью. Чаще всего этот инструмент применяется при покупке жилья на вторичном рынке или в сегментах бизнес- и премиум-класса в новостройках.
Краткосрочные ипотечные кредиты, срок которых не превышает одного года, как правило, используются для оперативного резервирования понравившейся квартиры. Основной источник для их погашения – средства от продажи уже имеющегося жилья. Таким образом, сумма ипотеки часто покрывает лишь разницу между стоимостью приобретаемой и реализуемой недвижимости.
Подобные кредиты также востребованы, когда планируется последующее рефинансирование или требуется время до закрытия крупного депозита. Специалисты считают, что «короткая ипотека» – это скорее временное решение, не создающее серьезной долгосрочной финансовой нагрузки. Они прогнозируют снижение интереса к ней, как только рыночные ставки по ипотеке опустятся до 14%.
Однако перспективы такого снижения пока неясны. Хотя ключевая ставка ЦБ РФ демонстрирует тенденцию к уменьшению, достигнув 17% годовых, коммерческие банки не спешат снижать свои ипотечные ставки, удерживая их на высоком уровне. В столице средняя ставка по ипотеке достигает 20,11%. Аналитики рынка подсчитывают, что при таких условиях переплата по кредиту может составить стоимость от трех до пяти квартир.
Несмотря на это, краткосрочная ипотека выгодна и для банков. Она позволяет поддерживать интерес россиян к кредитным продуктам, особенно к таким крупным, как жилищные займы.
Константин Апрелев, основатель и почетный член Российской гильдии риэлторов, утверждает, что «короткая ипотека» – это скорее метафора, чем реальный отдельный банковский продукт. По его словам, люди не оформляют специальную краткосрочную ипотеку; они берут стандартный жилищный кредит, но стремятся погасить его как можно быстрее из-за неприемлемо высоких процентов. Это часто происходит в рамках так называемых альтернативных сделок с недвижимостью.
Например, если у вас есть определенные накопления, вы можете использовать их для первоначального взноса по ипотеке на новое жилье. Затем, продав свою текущую недвижимость, вы погашаете оставшуюся часть кредита. По сути, это механизм, облегчающий обмен жилья на рынке.
Иллюстративно, если ваша нынешняя квартира покрывает 70-80% стоимости желаемого объекта, вы можете взять обычный ипотечный кредит на оставшиеся 20-30%. После продажи старой квартиры вы быстро погашаете этот заем. Таким образом, подчеркивает эксперт, это все та же обычная ипотека, которую просто оперативно закрывают.
Вопрос: “Но разве банки не устанавливают драконовские штрафы за досрочное погашение?”
Ответ: “Это зависит от условий заключенного договора. Если у вас есть намерение погасить кредит досрочно, крайне важно убедиться, что в контракте отсутствуют штрафы за такое действие. Хотя многие заемщики не всегда уверены в своих возможностях быстро закрыть долг, именно чрезвычайно высокие процентные ставки стимулируют их к этому. Поэтому необходимо тщательно выбирать кредитную программу и банк, которые предлагают минимальные или отсутствующие штрафы за досрочное погашение. Для банка такая сделка в любом случае прибыльна, поскольку он получает доход от оформления ипотеки, включая различные страхования (титула, жизни, имущества), которые являются обязательными условиями выдачи кредита. Сам процесс оформления ипотечной сделки сопряжен со значительными расходами.”
Вопрос: “Некоторые официальные лица утверждают, что рыночная ипотека в России практически «мертва» из-за непомерно высоких процентов. Насколько это соответствует действительности?”
Ответ: “Для понимания ситуации необходимо анализировать структуру и объем сделок. За последние полтора года их количество сократилось в десятки раз. Фактически, большая часть сделок приходится на так называемую вторичную ипотеку, а долгосрочные кредиты почти исчезли, уступив место краткосрочным решениям. Представьте: если вы берете миллион рублей под 20% годовых, через год придется вернуть 1,2 миллиона. А при кредите в 10 миллионов на тот же срок сумма к возврату составит 12 миллионов. В таких условиях люди всеми силами стараются досрочно закрыть ипотеку, изыскивая дополнительные средства – будь то помощь от состоятельных родственников и друзей, продажа другого имущества или направление значительной части своих доходов на погашение долга. Такое финансовое поведение совершенно логично.”
