Без существенного ежемесячного дохода ипотека становится серьезным финансовым вызовом.
Чтобы приобрести жилье в ипотеку в современных условиях, среднестатистическому россиянину необходимо зарабатывать не менее 300 тысяч рублей в месяц. К такому выводу пришли аналитики Высшей школы экономики. Даже несмотря на недавнее снижение ключевой ставки Центрального банка до 18%, прогнозируемое снижение ставок по ипотеке лишь до 23% не способно решить проблему доступности жилья для большинства граждан.
Кредит на квартиру перестает быть инструментом для улучшения жилищных условий и превращается в роскошь. Эксперты единогласно подчеркивают: без крупного первоначального взноса, стабильно высокого дохода или возможности продажи уже имеющегося жилья — оформление ипотеки несет в себе серьезные финансовые риски.
Хотя Центральный банк на прошлой неделе снизил ключевую ставку до 18%, что вызвало надежды на оживление ипотечного рынка, ожидания населения пока не оправдываются. Ставки по жилищным кредитам сокращаются незначительно и, по расчетам специалистов, к концу года едва ли опустятся ниже 23%. Для подавляющего большинства граждан это по-прежнему неподъемный уровень.
Согласно расчетам НИУ ВШЭ, для обслуживания ипотечного кредита под 23% годовых требуется ежемесячный доход в пределах 300–400 тысяч рублей. Для понимания масштаба: только процентные выплаты по такому займу составят 150–200 тысяч рублей ежемесячно. Это означает, что для избежания финансовой ловушки, доход должен существенно превышать сумму ежемесячного платежа. Подобный уровень заработка доступен лишь очень малому проценту россиян, которые, скорее всего, уже решили свои жилищные вопросы.
На фоне этих данных возрастает обеспокоенность общей закредитованностью населения. «Просрочки по ипотечным платежам неизбежно будут расти. Только за июнь сумма просрочек увеличилась на 7%, достигнув почти 140 миллиардов рублей. Это прямое следствие ухудшения экономической ситуации: расходы населения растут, а реальные доходы сокращаются. Люди, бравшие ипотеку год-полтора назад с расчетом на рефинансирование, сейчас оказались в крайне сложной финансовой ситуации», — комментирует Алексей Кричевский, аналитик рынка недвижимости и автор проекта «Экономизм».
Эксперт добавляет, что ипотека — это последний вид кредита, по которому россияне допускают просрочки, поскольку никто не хочет лишиться единственного жилья. Если сбои начинаются даже в этой категории, это является серьезным индикатором критического состояния экономики.
Для тех, кто все же рассматривает ипотеку при высоких ставках, Кричевский дает следующие рекомендации: «Крайне важно, чтобы общий доход домохозяйства был как минимум вдвое выше всех кредитных платежей. Это обеспечит защиту от долговой ямы. Желательно также иметь финансовый резерв, покрывающий хотя бы три месяца жизни. И, по возможности, не растягивать срок кредита: чем короче период, тем меньше итоговая переплата».
В качестве наглядного примера: при стоимости квартиры в 10 миллионов рублей и первоначальном взносе в 3 миллиона, кредит в 7 миллионов под 23% на 20 лет потребует ежемесячного платежа в 135 тысяч рублей, а общая переплата превысит 25 миллионов. Если же сократить срок кредита до 10 лет, ежемесячный платеж возрастет до 150 тысяч, но переплата существенно уменьшится — до 11 миллионов рублей.
Чтобы ситуация на ипотечном рынке улучшилась, по мнению экспертов, ключевая ставка Центробанка должна снизиться до 15%. Только в этом случае средняя ипотечная ставка сможет опуститься ниже 20% годовых. Но даже при таком сценарии без дополнительных мер государственной поддержки жилье для семей с доходом менее 200 тысяч рублей останется недоступным. «Сейчас в бюджете отсутствуют средства на полноценные механизмы поддержки. Программы вроде «семейной ипотеки» могут помочь лишь немногим. По сути, у граждан остается простой выбор: либо значительно увеличивать свой доход, либо рассчитывать на льготную ипотеку, заводя детей. Но даже в последнем случае потребуются средства на временное жилье, ремонт и мебель», — констатирует Кричевский.
На фоне высоких процентных ставок и нестабильных доходов граждан, ипотека в России остается прерогативой обеспеченных слоев населения. Для большинства же это чрезвычайно рискованный, долгосрочный и дорогостоящий путь, требующий значительной финансовой «подушки безопасности», точного расчета и глубокого понимания своих возможностей. Пока экономическая ситуация остается напряженной, мечта о собственном теплом уголке в новостройке для многих так и будет оставаться недосягаемой.
