Эксперты рассказали, кто оформляет жилищные кредиты с огромной переплатой.
В России средний размер ипотечного кредита достиг 4,5 млн рублей, что является рекордом. При текущей рыночной ставке 22,4%, заемщик, выплачивающий кредит весь срок, в итоге переплатит около 21 млн рублей, что почти в шесть раз превышает первоначальную сумму. Эксперты объясняют, кто и по каким причинам соглашается на такие условия.
Фото: Роман Орлов
Увеличение стоимости жилья привело к тому, что россияне вынуждены брать жилищные кредиты на срок до 26 лет. Средний размер такого кредита этим летом достиг 4,5 миллиона рублей, что является историческим максимумом, согласно данным ЦБ РФ. С учетом рыночной ставки в 22,4%, общая переплата по ипотеке за новостройку может составить до 21 миллиона рублей, что означает, что заемщик фактически выплатит стоимость почти шести квартир.
Однако эти расчеты вызвали дискуссии среди аналитиков. Ипотечный брокер и гендиректор Infull Андрей Креер подтверждает, что средний кредит в 4,5 млн рублей под 22-23% — это реалии российского рынка. По его словам, при таких условиях и длительном сроке (около 26 лет) заемщик действительно переплачивает примерно в 5-6 раз больше первоначальной суммы. Он отмечает, что это не только рекорд за историю наблюдений регулятора, но, вероятно, один из самых высоких показателей в мире. Ведь в развитых странах процентные ставки по ипотеке обычно значительно ниже (примерно 3-6%), и переплаты там меньше, а сумма кредита чаще пропорциональна доходам. «В развивающихся экономиках, особенно с высоким уровнем инфляции и рисков, ставки могут быть выше, но 22% — это очень много», — подчеркнул эксперт.
С другой стороны, руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов не согласен с этими цифрами. Он утверждает, что большинство заемщиков не планируют выплачивать ипотеку по рыночным ставкам в течение всего срока, что привело бы к шестикратной переплате. По его данным, люди берут длинные кредиты с расчетом на досрочное погашение или с очень большим первоначальным взносом (более 70% от суммы). «Реальная средняя ставка по всем жилищным кредитам, оформленным в 2025 году, — устойчиво ниже 10%», — заявил Попов. Другими словами, подавляющее большинство жилищных займов — это либо льготные кредиты на первичном рынке, либо комбинированные программы, либо выдачи относительно небольших сумм по 20-процентным ставкам. Попов считает, что банки не заинтересованы в выдаче рискованных кредитов, поэтому многие заявки завершаются отказами или заградительно жесткими условиями. Полноценное рыночное кредитование, по его мнению, не возобновится до тех пор, пока ключевая ставка ЦБ РФ не опустится ниже 15%.
В России доля рыночной ипотеки действительно невелика, что подтвердил вице-премьер Марат Хуснуллин, заявив, что она составляет не более 20% от всех сделок, тогда как на льготную приходится 80%. Заемщики, берущие ипотеку по рыночным ставкам, — это весьма специфичная категория клиентов. По словам застройщика, главы ГК «Удача» Владимира Прохорова, это люди, уверенные в стабильности своих будущих доходов (например, работники крупных госкорпораций или высокопоставленные представители бюджетной сферы), которые не планируют менять место работы. Отдельной категорией являются также молодые семьи, которым срочно нужно решить «квартирный вопрос», либо граждане, накопившие хороший первоначальный взнос, работающие в IT или бизнесе, где можно получить стабильный доход, а также те, кто рассчитывает на возможное улучшение ставок и последующее рефинансирование. Для всех этих людей, да и в целом для покупателей жилья в кредит, ключевым фактором остается не цена квартиры, а размер ежемесячного платежа. «Покупатели оценивают, насколько комфортен и приемлем платеж, — поясняет руководитель отдела ипотеки агрегатора новостроек RedCat Елена Кудрявцева. — Цена аренды квартиры на семью неизменно растет, поэтому, если у покупателя есть первый взнос и он готов платить примерно столько же, сколько составляет платеж по аренде, он решается взять ипотеку даже под высокий процент в надежде на частичные досрочные погашения и снижения ставки в ближайший период».
