Сумма жилищных кредитов достигла половины федерального бюджета, а число проблемных задолженностей значительно увеличилось, вызывая тревогу экспертов.
Общая задолженность граждан России по ипотечным кредитам достигла внушительной отметки в 22,1 триллиона рублей. Этот объём сопоставим с половиной расходной части федерального бюджета страны. Однако, как отмечают эксперты, куда большую озабоченность вызывает не столько сама сумма, сколько стремительный рост просроченной задолженности по жилищным займам.
За последний год доля «плохих» долгов в ипотечном портфеле российских банков увеличилась почти в два раза – с 0,36% до 0,74%. К июлю текущего года сумма просрочек достигла 145 миллиардов рублей. Эта тревожная тенденция объясняется, прежде всего, ужесточением условий ипотечного кредитования и стагнацией реальных доходов населения.
Согласно результатам опроса, проведённого аналитической службой крупной девелоперской компании, 38% заёмщиков едва сводят концы с концами, чтобы обслуживать свои кредиты, а 23% вынуждены периодически занимать деньги для погашения ипотечных платежей. Тем не менее, несмотря на эти трудности, спрос на ипотеку продолжает расти. Данные Центрального банка показывают, что в июне банки выдали 68,7 тысячи ипотечных жилищных кредитов на сумму 308,9 миллиарда рублей (по сравнению с 63,3 тысячи кредитов на 287,3 миллиарда рублей в мае). Примечательно, что 85% этих выдач пришлись на льготные государственные программы, в основном на ипотеку для многодетных семей.
В настоящий момент ещё рано говорить о формировании полномасштабного финансового пузыря на рынке ипотеки. Однако темпы и неотвратимость увеличения доли «плохих» долгов вызывают серьёзное беспокойство. Сегодня этот показатель находится на историческом максимуме. Просрочка, превышающая 90 дней, в подавляющем большинстве случаев свидетельствует о том, что заёмщик уже не сможет возобновить выплаты. Конечно, до массового характера проблемы ещё далеко (145 миллиардов рублей на фоне 22,1 триллиона общего долга кажутся небольшой величиной), но тенденция к усилению проблемы чётко обозначена.
Алексей Зубец, директор Центра исследований социальной экономики, подчёркивает: «Хотя цифра в 22,1 триллиона рублей производит впечатление, с точки зрения стабильности рынка куда важнее не совокупный объём ипотечного портфеля, а его просроченная часть. Пока она не достигает 1%, и в целом ипотечный сектор эффективно поддерживается программами господдержки. Однако есть настораживающие социальные аспекты: опросы показывают, что за последние месяцы в России в полтора раза возросло число заёмщиков, которых беспокоит перспектива невозможности выплачивать ипотеку в случае ухудшения их финансового положения. Сейчас таких менее 10% от общего числа, но эти опасения нарастают».
Зубец также отмечает сокращение рынка труда, в частности, урезание премий сотрудникам во многих компаниях, особенно в гражданских отраслях. Это приводит к стагнации темпов роста реальных доходов (а ипотечные выплаты порой превышают половину дохода домохозяйства). Соответственно, снижается и платежеспособность заёмщиков, которым становится всё сложнее обслуживать кредиты на фоне инфляции в 8-10%. Рынок первичного жилья также стагнирует из-за переизбытка предложений: доля непроданных квартир в новостройках достигает 70% (319 тысяч единиц, что в полтора раза больше, чем год назад). В такой ситуации банкам остаётся лишь одно – пытаться реализовать недвижимость с дисконтом в 20-30% и более.
Екатерина Сташкова, менеджер продукта «Ипотека» в компании «Сравни», подтверждает: «Хотя доля просроченной задолженности по жилищным кредитам относительно всего портфеля выданной ипотеки по-прежнему менее 1%, в абсолютном выражении она продолжает расти. Очевидно, что заёмщикам стало сложнее выполнять свои обязательства. Это следствие нескольких причин: отсутствие ожидаемого роста доходов, увеличение стоимости жизни, а также рост общей закредитованности населения. Есть и другой аспект. В основном в просрочку выходят те, кто брал кредиты в 2023 и начале 2024 года, когда действовала массовая ипотека с господдержкой, а семейная ипотека была более доступной. В тот период банки были значительно более лояльны к заёмщикам: минимальный первоначальный взнос начинался от 10%, а уровень предельной долговой нагрузки нередко превышал 50%».
В результате такого подхода ипотеку получили те, для кого она впоследствии обернулась непосильной ношей. Следует также учесть, что квартиры на первичном рынке часто приобретались по более высокой цене, чем аналогичные объекты на вторичном (после получения права собственности). Поэтому реализация такой недвижимости не всегда позволяет полностью погасить долг перед банком. По словам эксперта, закон предоставляет кредитной организации право взыскать долг путём продажи заложенного имущества, даже если это единственное жильё, в котором прописаны несовершеннолетние дети. Однако для банка процедура реализации заложенного имущества является долгой и дорогостоящей, поэтому к ней стараются прибегать только в крайних случаях.
Таким образом, резюмирует Сташкова, банки в первую очередь стремятся урегулировать проблему с заёмщиком в досудебном порядке или, в рамках судебного разбирательства, заключать мирные соглашения, находя способы для погашения долга, например, через рассрочку.
Россия
