Эксперты указывают на потенциальные риски роста цен на жилье из-за дифференцированных ставок.
Фото: Алексей Меринов
В России активно обсуждается инициатива по дифференциации ипотечных ставок. Предполагается, что они могут варьироваться в зависимости от конкретного региона проживания и числа детей в семье. Сенатор Ольга Епифанова выразила поддержку этой идее, подчеркнув, что такой подход позволит точнее учитывать реальные доходы населения в различных территориях и значительно снизить финансовую нагрузку на граждан. Предложение, выдвинутое председателем Госдумы Вячеславом Володиным, уже вызвало оживленные дискуссии среди экспертов, которые пытаются определить, насколько такой шаг способен повысить доступность жилья для россиян.
По словам сенатора Епифановой, инициатива Вячеслава Володина о введении различных ипотечных ставок является крайне актуальной и перспективной. Член Совета Федерации уверена, что подобный подход даст возможность учитывать реальные доходы жителей разных уголков страны и снизить долговую нагрузку именно на те семьи, которые нуждаются в поддержке больше всего — это, прежде всего, многодетные семьи и те, кто проживает в регионах с более низким уровнем доходов. Она также подчеркнула, что это стимулирует жилищное строительство в регионах, способствует демографическому росту и помогает сбалансировать развитие страны, сокращая массовую миграцию в крупные города и укрепляя малые населенные пункты.
Реализация данной инициативы может начаться уже в ближайшие два года. Необходимые нормативные изменения для запуска новой программы могут быть приняты уже в следующем году, после тщательного согласования с банковской системой и учета в бюджетном планировании.
Между тем, мнения экспертов относительно потенциальной пользы такой инновации, а также о конкретных размерах ставок, остаются разобщенными. Руководитель департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Мария Аврова предполагает, что в регионах с наиболее низким уровнем доходов ставка может быть установлена на уровне 3%, что соответствует текущим государственным программам, таким как дальневосточная или сельская ипотека. Для регионов с более высоким уровнем доходов ставки могут сохраниться на уровне 6-7%. Однако есть и более консервативные прогнозы. Так, руководитель проекта по работе с банками федерального девелопера «Железно» Валерия Шулева считает, что минимальное значение ставки, вероятно, не будет пересмотрено ниже 6% для низкодоходных регионов (как это сейчас действует для семейной ипотеки), но для высокодоходных регионов она может быть повышена до 8%.
Разногласия среди экспертов наблюдаются и в оценках общей целесообразности данной инициативы для населения России. Некоторые специалисты рассматривают ее как логичное продолжение государственной политики в социальной сфере. Руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин отметил, что большая часть действующих мер господдержки носит унифицированный характер, не учитывая различия в доходах и ценах на жилье в конкретных субъектах федерации. Именно этот дисбаланс, по его мнению, призвана исправить новая инициатива. Региональная дифференциация ставок, уверен эксперт, позволит сбалансировать спрос и более активно развивать жилищное строительство за пределами крупнейших городов.
Однако существует и противоположная точка зрения. Генеральный директор Optima Development Давид Худоян утверждает, что предложенная мера противоречит фундаментальным принципам рыночной экономики. Он указывает на то, что в регионах с низкой покупательной способностью жилье и так априори более доступно. Снижение стоимости рыночных кредитов, по его мнению, лишь приведет к искусственному разгону цен на недвижимость, не меняя ситуацию кардинально. Худоян не поддерживает такой «сложный и противоречивый механизм», предлагая вместо этого сосредоточиться на создании высокооплачиваемых рабочих мест в регионах. Он считает, что попытки удержать граждан от внутренней миграции нерыночными методами кредитования являются тупиковым путем. Для поддержки незащищенных слоев населения, по его мнению, вполне достаточно нескольких небольших адресных ипотечных программ с едиными ставками по всей России. Признавая успешный опыт комплексных региональных льготных ипотек, таких как на Дальнем Востоке, в Арктике или Новороссии, эксперт выражает опасения, что нынешняя инициатива может оказать отрицательное воздействие на экономику страны.
Основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов категорически против дифференциации ставок в зависимости от региона, настаивая на том, что этот показатель должен быть единым для всей страны, а доступность жилья должна зависеть исключительно от цены квадратного метра. Исключения он допускает только для отдельных, стратегически важных регионов, таких как Дальний Восток. Однако поддержку многодетных семей Гутнов считает очень правильным направлением, предлагая, например, субсидировать ставку семейной ипотеки на 0,5% за каждого последующего рожденного или усыновленного ребенка. Эксперт предупреждает, что если эта инициатива будет реализована в полной мере, она, вероятно, окажет на рынок столь же негативное влияние, как и затянувшаяся всеобщая льготная ипотека. Цены в регионах со сниженными ставками начнут расти ускоренными темпами, а значительная часть сделок на этих рынках приобретет спекулятивный характер. «Эхом» таких изменений в отдельных регионах станет удорожание недвижимости в масштабах всей страны. В итоге, по мнению Гутнова, государство потратит значительные средства на субсидирование новой ипотечной инициативы, но не добьется желаемого эффекта.
