Фото: Коннор Своффорд и Питер Лув
Инвестирование в недвижимость — это мощный инструмент для приумножения капитала, однако это не так просто, как выбор индексного фонда, внесение денег и ожидание роста.
Успешные инвестиции в недвижимость требуют времени, продуманной стратегии и значительных средств, особенно для тех, кто стремится создать портфель из нескольких объектов.
Чтобы масштабировать свои вложения, не копя на новый первоначальный взнос и расходы на закрытие каждой сделки, некоторые инвесторы применяют стратегию, известную как «Покупай, Ремонтируй, Сдавай, Рефинансируй, Повторяй» (BRRRR).
Этот подход подразумевает покупку объекта недвижимости с потенциалом, его ремонт и последующую сдачу в аренду. После того как объект начинает приносить доход от аренды, следующим шагом является рефинансирование. Это позволяет инвесторам извлечь свои первоначальные вложения, а также часть накопленного капитала, для финансирования следующей покупки. Банки обычно выдают до 70-75% от стоимости объекта при рефинансировании с получением наличных (cash-out refinance).
Быстрое масштабирование за счет рециркуляции капитала
«При покупке инвестиционной недвижимости вам потребуется внести не менее 20% первоначального взноса», — отметил Питер Лув. Он и его друг детства Коннор Своффорд использовали стратегию BRRRR, чтобы увеличить свой портфель с нуля до 24 объектов за 12 месяцев. «Даже для объекта стоимостью 300 000 или 400 000 долларов, с учетом расходов на закрытие сделки, вам придется найти от 60 до 80 тысяч долларов, что не очень масштабируемо».
Их первой сделкой стал дуплекс с отдельным домом в Буффало. Две из трех единиц были готовы к сдаче, в то время как третья требовала ремонта. Они приобрели его за 295 000 долларов, вложили около 40 000 долларов в ремонт, и к моменту рефинансирования его оценочная стоимость составила 430 000 долларов.
«Это действительно дало нам мощный старт», — сказал Лув.
Свои сделки они финансировали за счет «жестких» займов (краткосрочные кредиты, обеспеченные «твердым» активом, таким как недвижимость), иногда привлекая частные средства для первоначального взноса или ремонта. Работа с такими кредиторами позволяет им действовать быстрее, чем с традиционными банками, хотя, по словам Своффорда, это сопряжено с риском: «Это крупный разовый платеж в конце срока, вы должны лично гарантировать кредит, и требуется больше документов и более строгие требования к соблюдению».
Благодаря строительному опыту Лува, они могут уверенно прогнозировать свои затраты на ремонт и сроки, что крайне важно для успешной реализации BRRRR.
«Две важнейшие вещи — это убедиться, что ваш строительный бюджет достаточно точен, — сказал Лув, — и знать цену покупки, а также какой будет стоимость объекта после ремонта: ARV (After-Repair Value)».
Кэролайн Ю также использовала метод BRRRR для увеличения своего портфеля до пяти объектов за два года.
Ее стратегия основана на покупке недвижимости ниже рыночной стоимости, ее улучшении, что позволяет ей расти в цене, а затем использовании накопленного капитала для финансирования следующей покупки.
«Моя стратегия заключается в том, чтобы использовать каждую недвижимость для финансирования следующей», — заявила 27-летняя инвестор, стремящаяся к досрочному выходу на пенсию.
Более медленная и гибкая версия BRRRR
Существует не один способ реализации стратегии BRRRR. Независимый инвестор Дион Макнили экспериментировал с «BRRRR с проживанием», а Майк Ньютон, офицер полиции штата Вашингтон, владеющий более чем 20 арендными единицами, использует то, что он называет «медленной BRRRR-стратегией» для снижения рисков.
«Одно из главных опасений, связанных со стратегией BRRRR, — что, если я не получу желаемую оценку? Что, если ремонт не будет завершен так быстро, как я думал?» — сказал Ньютон. «Внезапно, чем дольше я затягиваю, тем больше денег это мне стоит».
Предоставлено Майком Ньютоном
Его «медленная BRRRR-стратегия» работает следующим образом: сначала он привлекает частные средства от индивидуальных инвесторов в своем местном сообществе недвижимости. В этом шаге нет ничего уникального; главное — это структура займов, которые он организует. Он заключает кредит с пятилетним сроком только на выплату процентов. Например, при покупке триплекса в 2025 году он занял 60 000 долларов под 10% годовых, что означало, что он должен был кредитору 6 000 долларов в год, или около 500 долларов в месяц, без выплат по основному долгу.
В конечном итоге он погасит кредит единовременно после ремонта и рефинансирования недвижимости, но у него есть достаточно времени для этого. Он включает пункт, который позволяет ему продлить кредит до трех дополнительных лет, если оценка не достигнет определенного порога. Он также включает пункт об отсутствии штрафа за досрочное погашение.
«Если бы у нас был какой-нибудь сумасшедший спад или стоимость не восстановилась, я мог бы подождать дольше и продолжать получать денежный поток», — сказал он. «Хотя 10% — это не самая лучшая процентная ставка, если вы не платите основной долг, фактический платеж в 500 долларов в месяц меньше, чем был бы платеж по основному долгу и процентам».
Когда наступает подходящий момент, он рефинансирует, погашает кредит частному кредитору и переходит к следующей сделке.
Почему некоторые инвесторы сейчас переходят на BRRRR
Для инвесторов из Луисвилла Майка Гориуса и Кевина Харта стратегия BRRRR становится все более привлекательной по мере изменения рыночных условий.
Эти деловые партнеры с 2019 года в основном занимались «флиппингом» домов (покупка, ремонт и быстрая перепродажа), но в 2026 году они все больше склоняются к проектам BRRRR.
Охлаждение рынка сделало быстрые прибыли от перепродажи менее надежными.
Они знают, что стратегия не лишена рисков. «Вам все равно нужно убедиться, что ваши расчеты верны, и что вы сможете достичь ожидаемой стоимости», — сказал Харт.
«С самого начала у вас есть риск ремонта и риск неправильного расчета затрат, чтобы убедиться, что вы действительно можете получить хорошую оценку».
Однако по сравнению с «флиппингом», BRRRR предлагает более предсказуемый выход из инвестиции.
«Вы исключаете рыночный риск», — пояснил Харт. Вместо того чтобы беспокоиться о том, что объект простаивает месяцами, пока вы платите проценты, «вы знаете, что по окончании ремонта вы можете найти арендатора и немедленно рефинансировать сделку в банке».
Возможно, это не принесет быстрой наличности, как успешная перепродажа, но они играют вдолгую.
