В первый день Нового года Зохран Мамдани завершил свои инаугурационные торжества и отправился в Бруклин. В рабочем районе Ист-Флэтбуш новый мэр вошел в вестибюль старого жилого дома на Кларксон-авеню и встретился с жильцами, объявившими забастовку по поводу арендной платы. Их претензии были многочисленны: в здании насчитывалось 201 не устраненное нарушение жилищного кодекса, включая протечки, тараканов, черную плесень, а также самое опасное для зимы отсутствие постоянного отопления и горячей воды.
Молодой мэр, демократический социалист, на протяжении всей своей кампании активно защищал интересы арендаторов из рабочего класса, обещая заморозить арендную плату в стабилизированных по ценам квартирах на четыре года и даже изымать здания у недобросовестных домовладельцев. Этот визит можно было расценить как первое подтверждение его серьезных намерений.
В вестибюле Мамдани встретился с журналистами и фотографами. «Домовладельцам позволялось безнаказанно плохо обращаться со своими жильцами, — заявил он. — Сегодня этому придет конец». Рядом с ним стояла Сеа Уивер, новый директор Управления мэра по защите прав жильцов и, как и Мамдани, член «Демократических социалистов Америки». Ее неприязнь к частным домовладельцам не менее сильна, чем у Мамдани; она утверждала, что ни один жилец не должен быть выселен за неуплату арендной платы. Через несколько дней мэр объявил о проведении «слушаний по жилищным махинациям», на которых жильцы могли бы резко критиковать плохих домовладельцев.
Так уж случилось, что в начале 1980-х я работал организатором жильцов в том же районе, в том числе в здании всего в нескольких домах от того, где выступал Мамдани. Я разделяю гнев мэра и вспоминаю свое собственное возмущение, когда я общался с трудолюбивыми жильцами, которые открывали дверцы своих духовок, чтобы согреться, и наблюдали, как по их полам бегают мыши. Мы противостояли недобросовестным домовладельцам и отваживались погружаться в хаос жилищного суда в поисках справедливости, которая часто оказывалась недостижимой.
Однако со временем проблемы, которые мы пытались решить, и их решения стали казаться более сложными. Я понял, что одного гнева недостаточно. За три года работы организатором я получил суровое образование в области экономики квартир с регулируемой арендной платой, узнал об ужасной цене, которую преступность наносит неблагополучным районам, и о хрупкой экологии жилья для малоимущих. Все это сформировало мой взгляд на обещания Мамдани: замораживание арендной платы и обещания города взять под контроль заброшенные жилые дома — это хорошая, эмоциональная политика, но плохая государственная стратегия.
Я родился и вырос в Нью-Йорке, в квартире с контролируемой арендной платой. Иногда стесненное финансовое положение моей семьи означало, что мы останемся арендаторами. В начале двадцатых я стал организатором жильцов, работая на Программу стабилизации районов, ответвление городской Комиссии по правам человека. Мой план состоял в том, чтобы изменить мир, или, по крайней мере, свой уголок в нем.
Нью-Йорк в то время был гораздо более пустынным и обветшалым, чем нынешняя дорогая, хотя и крайне неравноправная, финансовая столица. В Ист-Флэтбуше в начале 1980-х годов я видел кварталы соединенных кирпичных домов и бульвары с некогда величественными многоквартирными зданиями. Но Черч-авеню, коммерческая артерия района, представляла собой унылую череду заколоченных витрин, изредка прерываемой закусочными, офисами недвижимости, дисконтными магазинами и бодегами, где можно было купить пакетик марихуаны вместе с пакетом молока. Дальше на восток простирались кварталы с сожженными жилыми домами, призрачными по ночам, и участками, заваленными кирпичами, старыми ваннами, матрасами и детскими кроватками. Чтобы добраться до одной из ассоциаций жильцов, с которой я работал, мне приходилось проходить через рынок героина под открытым небом. (Я был в безопасности; дилеры полагали, что я просто еще один белый парень, нуждающийся в дозе.)
Однажды ночью, торопясь по пустынной авеню к автобусу, я прошел мимо ряда коммерческих гаражей и на мгновение почувствовал надежду: «Слава богу, эти предприятия еще существуют». Затем я услышал пронзительный визг электрических пил за металлическими воротами и понял, что это были «авторазборки», где мужчины всю ночь разбирали угнанные машины на ходовые детали.
К тому времени город потерял сотни тысяч рабочих мест и жителей. Многие белые жители Ист-Флэтбуша поддались расистской панике, разжигаемой спекулянтами недвижимостью, и продали свои дома за долю от оценочной стоимости; спекулянты же продавали эти дома чернокожим покупателям по непомерным процентным ставкам. По мере того как новые приезжие пытались закрепиться, в район хлынула волна убийств и торговли наркотиками. В 1976 году влиятельный бывший местный чиновник написал эссе в «Нью-Йорк Таймс», советуя городу прекратить оказание услуг деградирующим районам, даже снести жилые кварталы, закрыть станции метро и оставить землю «под паром»; он назвал это «плановым сокращением». Этого не произошло, не совсем так, но пренебрежение было реальным. Рабочий класс Вест-Индии, гаитянцев и афроамериканцев, хлынувший в Ист-Флэтбуш, не сильно отличался экономически от прежних белых жителей, но им пришлось отчаянно бороться за получение самых базовых услуг.
Большинство жильцов, с которыми я работал в Ист-Флэтбуше, были выходцами из Вест-Индии, Барбадоса, Гайаны, Ямайки и Гренады, и почти все они жили в квартирах с регулируемой арендной платой. Вспоминается одно конкретное здание на Кортелью-роуд. Жильцы проживали в четырехэтажном доме 1920-х годов постройки без лифта, с 25 квартирами с регулируемой арендной платой. (Согласно законам Нью-Йорка о стабилизации арендной платы, назначенная комиссия устанавливает максимально допустимое повышение арендной платы по всему городу.) Домовладелец, уроженец Ямайки, работавший страховым агентом, не был плохим человеком; в лучшем случае, он был всего на пару ступеней выше по доходам, чем его испытывающие трудности жильцы. Он вложил все свои сбережения в это здание в надежде получить прибыль, и это оказалось очень плохой ставкой.
Старый бойлер пыхтел и глох, крыша протекала, полувековые трубы трескались, а домофон в вестибюле не работал. Здание нуждалось в интенсивном уходе. Но поступления от аренды были скудными, и лишь немногие жильцы могли бы платить больше, даже если бы стабилизация арендной платы это позволяла. Однажды вечером домовладелец сказал нам, что не может позволить себе содержать здание.
Лидеры жильцов сочувствовали, но речь шла о выживании. Они убедили судью жилищного суда отстранить домовладельца и назначить администратора, уполномоченного тратить арендные платежи только на отопление и аварийный ремонт. Затем последовали более трудные решения. Молодая мать двоих детей была всеми любима, но отстала с оплатой аренды на несколько месяцев; когда городской департамент социального обеспечения выдал ей экстренную денежную помощь, она отказалась использовать ее для оплаты аренды. Мать троих детей была романтически связана с мужчиной, который захватил лестничную площадку третьего этажа для своего наркобизнеса, и чьи клиенты иногда взламывали квартиры. Ассоциация жильцов проголосовала за выселение этих женщин, и их решение было не менее необходимым, чем печальным.
Домовладелец ушел ни с чем. Не было никаких «пролетарских слушаний», чтобы осудить «недобросовестного домовладельца», которого в данном случае на самом деле не существовало. Были только глубоко болезненные решения. Но жильцы сумели добиться того, чтобы здание осталось таким, каким оно является по сей день: с регулируемой арендной платой, хотя и с несколько нестабильным финансовым положением. Я помню, как спросил одну из лидеров жильцов, о чем она молилась в те трудные времена. «О хорошем управляющем, который разбирается в бойлерах», — ответила она.
Сегодня Ист-Флэтбуш — гораздо более благополучное место. Появились новые, красивые многоквартирные дома, и видны признаки того смешанного благословения, известного как джентрификация. Черч-авеню ожила, почти каждая витрина занята, джазовые клубы соседствуют с гаитянскими бистро, магазинами ипотечных кредитов, детскими садами и ямайскими рыбными лавками. Но район по-прежнему кажется хрупким, чрезвычайно чувствительным к любому росту преступности и любому снижению качества городских услуг.
Фонд многоквартирного жилья в Ист-Флэтбуше остается особенно уязвимым, как и во всех районах города, кроме самых богатых. (В Нью-Йорке насчитывается 1 миллион квартир с регулируемой арендной платой.) Сегодня даже многие хорошо управляемые здания с регулируемой арендной платой приносят лишь незначительную прибыль. Это отчасти связано с изменениями в законах об аренде, которые были приняты законодательным собранием штата в 2019 году при поддержке Уивер. Эти изменения включают похвальные меры по защите жильцов, но их экономические последствия более неопределенны. Ранее, когда жилец выезжал из стабилизированной квартиры, домовладелец мог поднять арендную плату на 20 процентов. Домовладельцам также разрешалось существенно увеличивать арендную плату, если они проводили ремонт в квартире или вносили значительные улучшения в здание. Согласно новому закону, они могут поднимать арендную плату лишь на мизерные суммы для покрытия расходов на ремонт. Нет нужды оплакивать домовладельцев — некоторые из которых значительно преуспели — чтобы заметить, что у них больше нет особого стимула приводить квартиры в порядок.
Между тем, операционные расходы растут быстрее, чем доходы от аренды, согласно данным Центра Фурмана Нью-Йоркского университета, который недавно исследовал жилье с регулируемой арендной платой. А сбор арендной платы во многих рабочих кварталах Нью-Йорка так и не восстановился полностью после COVID. Результатом, предсказуемо, является деинвестирование: поскольку управляющие сократили расходы на обслуживание, количество нарушений строительных норм резко возросло — на 47 процентов за последние пять лет в зданиях с регулируемой арендной платой, которые изучал Нью-Йоркский университет. Исследование Enterprise Community Partners, организации, поддерживающей доступное жилье, показало, что расходы операторов доступного жилья — включая страхование, обслуживание и административные расходы — подскочили на 40 процентов с 2017 по 2024 год; шесть из каждых десяти проектов, финансируемых этой группой, убыточны. Все это является рискованным делом для тех, кто управляет зданиями возрастом от 80 до 100 лет. Эти проблемы распространяются также на здания с регулируемой арендной платой, управляемые уважаемыми некоммерческими организациями.
Даже администрация Мамдани признала почти невыполнимые экономические условия в секторе жилья с регулируемой арендной платой. После визита мэра в здание на Кларксон-авеню, юридический департамент города подал в суд, чтобы отсрочить продажу этого здания и 92 других, принадлежащих тому же домовладельцу, на банкротном аукционе; домовладелец, Pinnacle Group, задолжал городу 12,7 миллиона долларов в виде просроченных платежей и штрафов. Город хотел отстранить ведущего участника торгов и пытался выиграть время, вероятно, чтобы передать портфель более ориентированному на жильцов покупателю или даже самому городу.
У меня нет претензий к действиям против Pinnacle Group, которая находится в процессе банкротства по 93 зданиям с 5150 квартирами, большинство из которых имеют регулируемую арендную плату; эти здания имеют в совокупности 5000 нарушений кодекса и 14000 жалоб. Однако в судебных документах юристы города указали, что арендная плата в портфеле Pinnacle «очень низкая в среднем» и что эти доходы слишком малы, чтобы составлять «устойчивый бизнес». Это, безусловно, препятствие для устранения нарушений кодекса. Федеральный судья по делам о банкротстве отклонил ходатайство города, постановив, что новый предложенный покупатель представил «разумный план» управления зданиями — потенциально спасая город от очень дорогостоящего проекта реконструкции.
Все это подчеркивает, почему решение проблемы доступного жилья в Нью-Йорке не так просто, как замораживание арендной платы. Заместитель мэра Мамдани по жилищному строительству и планированию недавно заявил, что администрация хочет снизить расходы для домовладельцев — например, посредством реформы налога на недвижимость, налоговых льгот на ремонт квартир и попыток замедлить резкий рост стоимости страхования зданий. Однако основное внимание мэра уделяется тому, сколько жильцы платят за проживание в этом невероятно дорогом городе и качеству их жилья. Это далеко не неважно. Но вопрос о том, как заставить домовладельцев предоставлять это жилье, не доводя их здания до банкротства, имеет такое же большое значение.
Для меня как организатора также существовала проблема преступности. Пять лет назад Мамдани утверждал, что Департамент полиции Нью-Йорка по сути является злом и его бюджет должен быть значительно урезан. С момента вступления в должность он значительно смягчил эту точку зрения, но многие его товарищи по ДСА (Демократические Социалисты Америки) по-прежнему ее придерживаются. Я могу говорить только о своем личном опыте: ничто так не подрывает стабильность районов и зданий, как неспособность бороться с преступностью.
Я лично ощутил ее пагубные последствия в Ист-Флэтбуше. Жильцы образовали ассоциацию в здании на Мартенс-стрит, на тогдашнем неблагополучном углу. У здания было много проблем, и домовладелец, казалось, был намерен делать как можно меньше для их устранения. Жильцы считали своей самой большой потребностью работающий домофон. Без него входная дверь была распахнута, что служило приглашением для воров. Однажды днем, спустившись вниз после разговора с лидерами жильцов, я обнаружил пятерых подростков, взламывающих замки, чтобы проникнуть в квартиру. «Эй, эй, эй, убирайтесь отсюда!» — громко сказал я, размахивая руками, чтобы их прогнать. Самый маленький мальчик вытащил удивительно большой пистолет и приставил его мне к лицу. «Стреляй в него!» — крикнули двое. «Нет, оставьте этого ублюдка в покое», — сказали двое других. Мальчик обдумал свои варианты, затем засунул пистолет обратно за пояс. Он сказал мне, что мне повезло остаться в живых. Я кивнул в знак согласия.
Такие эпизоды угрожали гражданской жизни самым элементарным образом. Лидер квартала, владелец дома, который рисковал быть задетым шальной пулей, гораздо реже ходил на вечерние собрания в местной церкви. Жильцы говорили мне, что боятся, что если они будут открыто говорить о преступности в своем вестибюле, стукачи местных наркодилеров могут подслушать и доложить о них. Другие жильцы иногда настаивали на том, чтобы проводить меня до метро после встречи, подвергая себя опасности.
Я ни разу не слышал, чтобы лидер жильцов или лидер квартала выступал за сокращение полицейского присутствия. Они хотели уважительного партнерства с правоохранительными органами. С большим риском они наблюдали за опасными улицами и таунхаусами, делали записи о дилерах и бандах и передавали эту информацию в местные участки и в офис мэра. Некоторые полицейские и городские чиновники были невосприимчивы, даже коррумпированы. Но лучшие внимательно слушали и использовали эту информацию, чтобы очистить известные углы и задержать лидеров банд.
Однажды я целую неделю дежурил с жильцами каждую ночь после того, как мы узнали, что их домовладелец нанял поджигателя, известного как «факельщик», чтобы сжечь их здание и получить страховку. К делу подключилась Городская оперативная группа по борьбе с поджогами, и здание стоит по сей день.
Новый мэр любит свою риторику в духе фильма «В порту» и склонен предполагать, что до прихода социалистов к власти городская администрация пренебрегала бедными и рабочим классом. Его намерения благие, но это чепуха. К счастью, городские чиновники — подталкиваемые жильцами и владельцами малого бизнеса, духовенством и домовладельцами, а также, да, некоторыми арендодателями — отвергли совет отправить такие районы, как Ист-Флэтбуш, на свалку истории. Начиная с 1980-х годов, сменявшие друг друга мэры, как демократы, так и республиканцы, инвестировали сначала сотни миллионов, а затем миллиарды долларов в то, что стало величайшей программой городского восстановления в американской истории. Город и некоммерческие организации восстановили заброшенные здания и построили новые, а также детские сады и школы. Заваленные мусором участки, по которым я когда-то ходил, теперь представляют собой красивые жилые дома. Банки и супермаркеты расположены на углах, где раньше доминировали наркодилеры. В масштабах всего города гораздо меньше детей находятся в приемных семьях, меньше мужчин в тюрьмах, и гораздо меньше жителей Нью-Йорка ежегодно погибают от убийств.
Недавно я прогулялся по Ист-Флэтбушу, вдоль заснеженного кладбища Святого Креста, по Черч-авеню и по паре бульваров с довоенными жилыми домами, такими же мучительно красивыми и, в некоторых случаях, такими же потрепанными, как и тогда, когда я впервые туда приехал. Город по-прежнему сталкивается со многими проблемами, но его недавняя история дает мне надежду, что новый мэр и администрация, приверженные улучшению доступного жилья, могут оставить глубокий след. Для этого Мамдани придется отбросить легкие моральные бинарные оппозиции — благородные жильцы против капиталистических домовладельцев, замороженная арендная плата против заоблачных прибылей — и признать болезненные компромиссы, которые будут сопутствовать восстановлению жилья с регулируемой арендной платой, одного из величайших ресурсов Нью-Йорка.
